悦善周报

第038期

【善闻】

高回报返租，酒店式公寓投资的那些坑，你踩中几个？

很多人看中了酒店式公寓的以租代售及高回报返租，但事后却懊悔不已，是因为一不小心就会踩中商家精心设计的那些坑。当然，在看这些坑之前要先声明：并不是说酒店式公寓投资一定是坑，也有不少是成功的投资的，只是说有些坑要留意一下，避免掉入陷阱。

“高回报”是真的吗？很可能是用你自己的钱付你的租

大家看到的基本上都是酒店式公寓高回报率、收益稳定的广告宣传，投资者对利润率肯定是非常关注的，面对一般都在8%以上回报的酒店式公寓利润率，想不心动也确实很难，特别是现在的理财回报率只有4%左右的情况下。那么，我们该如何客观理解和判断呢？一位地产行业的资深人士表示，作为商业物业来说5%左右的利润率其实已经算是很高了，而且市场上所说的利润率一般都是开发商或者销售人员的单方解释，并不一定完全真实，甚至很多实际上都存在着一定的“水分”。而更有酒店式公寓通过一定年限的承诺回报率把均价提高，如本来卖50万的公寓，把价格标到80万，然后给你每年10%的回报，并承诺保租3年，开发商在这3年内支付了24万的返租金，相当于公寓卖了56万，这3年开发商一分钱租钱没给还免费用了公寓，而投资者却还很高兴，认为已经回本了30%。投资者容易被高回报率诱惑，但高回报率却恰有可能是一个可怕的陷阱。对此，建议大家应当对物业所在地段、产品价格与价值、品牌管理等方面有一个全面的评估。

“售后返租”的管理者，可能跟开发商没关系

开发商承诺在业主购买后的几年内由开发商以售后返租的形式，每年给业主以一定的回报，称可保证业主的稳定收益。除了上面提到的将价格提高，实际上返给你的还是你自己的钱之外，就拿“售后返租”这一模式，也存在很多不确定性，藏着不少猫腻。先看一个案例：一位购房者购置了某酒店式公寓，协定由开发商以“售后返租”的方式经营8年，每年将给业主总购房款10%的回报，8年后，业主可以自行选择继续包租或者由开发商回购。

但三年后原本定期到账的“返利”却因故突然停止，项目的开发商发生了变更，协议成了一纸空文。我国法律对于“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”情况是有法律制裁的，但对于开发商变更、甚至注销的情形，诉讼起来是非常麻烦的。

同时，投资者还要注意一种情况，就是跟你签订返租协议的是一家酒店管理公司，严格来说，跟开发商是没有关系的，三五年之后，开发商离场了，酒店管理公司能否胜任管理工作并确实履行合同义务，存在很大的未知数。

“以租代售”，房产证可能很难办

“以租代售”通常要签几份协议，包括房屋买卖合同、委托出租协议等，就是购买房屋或商铺后，交给开发商或第三人经营，为购房人支付租金的回报，常见的形式就是每年百分之多少的回报率。有的楼盘会以提前支付几年租金的形式减免购房款，这种享受模式看似很美好，实际情况中却存在很大的风险。除酒店式公寓外，也有一些商场以此形式进行出售，最后如果经营惨淡，投资者的租金是得不到正常保障的。另外，很多“以租代售”的情况下，房产证的办理期限会被无限延期，也是比较严重的问题。

以上说的都是“坑”，但并不等于酒店式公寓投资一无是处，不管怎样，在过去的十多年里，投资酒店式公寓还是可以得到房产升值的回报的。如果遇到确实不错的管理公司，获取相对高额的回报也不是不可能。

【悦读】

1300亿美元！博通收购高通背后，这位6旬华裔才是半导体业最凶猛大鳄

据路透最新消息，博通建议以每股70美元现金加股票方式收购高通，交易总价值1300亿美元。截至发稿，博通股价盘前涨超3%。一旦这笔交易成功，不仅将会是全球半导体行业历史上体量最大的并购案，也将造就一个主导诸多芯片领域的巨头，甚至可能直接对苹果和三星这两大智能手机巨头的供应链产生冲击。

而《每日经济新闻》记者注意到，这起或将颠覆半导体行业格局的天价并购计划背后，是一位极其低调的64岁马来西亚华裔——博通总裁兼CEO陈福阳（Hock E.Tan）。尽管目前“双通”是否能真正走到一起还尚无定论，但收购高通却很符合陈福阳多年以来“并购狂魔”的性格。

哈佛毕业 名起安华高

对于半导体行业的门外汉们来说，很可能从未听过陈福阳这个名字，因为他极少接受媒体采访，也很少出现在公众视野中；他没有社交网站的公开账号，网上的相关介绍少得可怜，甚至连维基百科的页卡都没有。绝大部分时候，他的名字只会出现彭博的高管资料和博通公司的交易新闻里。但就是这样一位极其低调但却声名鹊起的大佬，近日还在白宫受到特朗普的接见，并宣布将把博通的总部从新加坡迁至硅谷的圣何塞。

名校毕业之后的陈福阳先后进入通用汽车、百事可乐等美国传统巨头企业，担任高管职位。1983年-1992年，陈福阳先后在在休姆工业（马来西亚，Hume Industries Malaysia BHD）和新加坡风投基金Pacven投资公司任董事总经理。

而陈福阳真正迈入科技行业，是在他1992年离开Pacven投资公司、加入家用电脑制造商Commodore International，在那里，陈福阳担任公司副总裁，主要负责金融业务；1994年8月，陈福阳加盟半导体解决方案公司Integrated Circuit Systems Inc.（ICS），先后担任公司高级副总裁、CFO、COO、总裁兼CEO职位；后来ICS作价17亿美元出售给了硅谷半导体公司Integrated Device Technology（IDT），陈福阳也因此进入IDT公司，在2005年至2008年担任IDT董事会主席。

《每日经济新闻》记者注意到，陈福阳真正在科技行业声名鹊起还是在2006年加入安华高（Avago Technologies Ltd）后。陈福阳凭借着出色的企业经营能力，在2009年成功带领安华高在纳斯达克上市。

“并购狂魔”用四年成为世界第五

不过，陈福阳真正成为全球半导体行业的知名大佬还是在过去四年——他凭借着高超的资本运作和胆量，在短短几年时间完成了数笔巨额交易，连续吞并更大的行业同行，成功将安华高打造成全球第五大半导体公司。据《纽约时报》报道，2013年，陈福阳主导安华高斥资66亿美元、溢价41%收购硅谷圣何塞的存储芯片公司LSI，交易在次年完成。为了这笔收购，陈福阳从银行贷款46亿美元，又从曾经的股东银湖资本那里获得了10亿美元可转债贷款。不过，完成这笔收购之后，安华高营收增长了70%，股价从收购之前的50美元飙升到100美元。更为重要的是，安华高获得了利润颇丰的数据中心存储芯片业务，进一步扩大了自己在半导体行业的话语权，并取代了LSI成为标普500指数成分股。《财富》和彭博社报道称，2015年5月，安华高宣布斥资370亿美元收购加州的老牌芯片公司博通，其中包括170亿美元的现金和200亿美元的股票。这也是半导体行业当时的最大规模收购交易。

根据东方财富博通资料显示，博通是一家建立在50年的半导体企业，后续随着LSI、AVGO和broadcom Corporation的加入，迅速在规模上做大。可以看得出，收购标的十分优良。此次收购完成后，按照2016年的营收计算，“新博通”已经是排名英特尔、三星、台积电和高通之后的全球第五大半导体公司。

为这笔交易，安华高融资了90亿美元。交易完成后，安华高与博通的合体公司改名为博通有限，但股票代码依然是安华高的AVGO，博通之前的BRCM股票则退市。“新博通”业务横跨了智能手机、机顶盒、无线Wi-Fi等诸多领域的相关芯片。从收购博通至美股11月3日收盘，博通的股价已累计上涨114.21%。

《每日经济新闻》记者注意到，陈福阳选择在这个时间点出手收购高通，也是抓住了今年高通的低谷期——由于智能手机芯片竞争加剧，专利授权业务屡遭重创，在中国、中国台湾和韩国接连收到天价罚单，今年更是将苹果告上法庭，禁止后者在中国生产和销售苹果产品，导致被迫下调营收预期。

还需要指出的是，在博通拟收购高通的消息被媒体曝光后，高通股价迅速飙升13%，创下了过去十年来的最大涨幅，市值也回升到了900亿美元以上。但彭博社报道称，如果要拿下高通这家三十多年历史的移动通讯巨头，目前博通约1030亿美元溢价不到30%的报价还无法打动高通的董事会与股东。博通很难成功收购高通的另一个原因，是高通目前有一桩并购没有完成，这同样是一大障碍。去年高通宣布斥资470亿美元收购车联网芯片公司NXP，这一交易目前还在等待美国和欧洲监管部门的审核。在这一交易完成之前，博通是无法收购高通的。