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悦善周报2017033期

所属分类:善达观点   上传时间:2017/9/6   
 

悦善周报

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【善闻】

4成房企利润额负增长,房地产真的不行了?

近期,房企半年报陆续发布。记者通过wind资讯统计发现,截至95日,近150家房企已公布2017年半年报。数据显示,近60家房企利润总额出现负增长,约占总数量的4成。其中,北京中关村科技发展股份有限公司降幅最大,为-4598.65%。但与此同时,头部房企销售良好、捷报频传。万科上半年实现销售额2771.8亿元,同比增长45.8%;实现净利润73亿元,同比增长36.5%。恒大在去年凭借销售额成为房企一哥后,今年继续发力,上半年录得净利润231.3亿元,同比增长224.3%,创上市以来最高纪录。碧桂园则凭借规模效应一路狂飙,上半年销售额2889.1亿元,同比增长131%。在中期业绩发布会上,总裁莫斌将全年业绩目标由4000亿元上调至5000亿元。一边是头部房企高歌猛进,一边是中小房企西山日下。在房地产行业加紧调控、深度调整的背后,市场正在起变化。一方面,房企规模优势逐渐凸显,楼市调控收紧背景下逆势而动;另一方面,调控周期性节点有待观察,购房者捡漏心态依然存在。


楼市调控VS房企业绩

进入2017年,楼市调控步伐并未放缓。以北京为“排头兵”,环京地区、一线和热点二、三线城市密集出台“限购、限贷、限价、限售”等一系列措施。从需求端来看,限购、限贷在一定程度上影响了购房者预期。上半年,全国限购城市进一步扩容,四个一线城市全部执行限购措施,二线城市中合肥、杭州、厦门进一步升级调控。与此同时,金融去杠杆效果明显。上半年,央行在同业、资管、表外以及影子银行等多业务领域主动缩表,银行信贷持续收紧,房贷利率不同程度提升。从供给端来看,限价、限售正在给房企持续施压。今年8月,广州楼市调控继续加码,要求新盘销售不接受“政府指导价”,一律不予办理网签。除了接受价格指导,新房入手后再次转手也变得困难。上半年,长沙、无锡、嘉兴、涿州等十余城市明确规定不动产满2年或3年后方可交易。受政策双面作用影响,国家统计局数据显示,上半年全国商品房销售面积增速较去年同期下降超10个百分点,销售额增速较去年同期下降超20个百分点。易居研究院最新数据显示,三季度开始在50个样本城市中,30A股房企销售面积总体处于下滑态势,同比减少超3成。易居研究院研究总监严跃进认为,热点城市楼市政策收紧,对商品房销售的影响较大。另外,部分房企放缓推盘节奏,也影响了热点城市的销售。值得注意的是,在中期业绩发布会上,大多上市房企对下半年并不悲观。碧桂园、龙湖地产、旭辉集团、中海地产等纷纷上调2017年销售目标。


从目前销售数据来看,大部分房企调整后目标的完成率已超过70%,这与城市市场行情形成了鲜明反差。严跃进认为,这也印证了房地产市场逐渐分化的行情。不难看出,未来房企集中度不断提升、优胜劣汰的行业格局下,规模房企的优势正在逐步凸显。

房企业绩VS买房入局

同策咨询研究部总监张宏伟认为,上半年部分房企“量跌”有了销售业绩的损失,下半年必然会“保量”。因此,在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下,下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。如果说,上半年部分房企还在坚守心理预期的房价,但到了下半年,受回款目标压力、资金兑付压力等影响,部分房企或主动放弃“底线”。张宏伟预计,三、四线城市热销行情最多持续到今年年底,届时,全国大中城市楼市轮动上涨的行情周期结束。这也就意味着楼市下半年将进入深度调整阶段。对购房者而言,买卖双方进入新一轮市场博弈。


但也有另外一种观点认为,随着全国租赁住房试点工作的逐渐开展,人们的购房预期减弱,需求端看空情绪会影响房价进一步松动。持悲观情绪的人则认为,房地产调控具有周期性,每一次大的调控结束后,房价都会经历一波反弹。更多人期待,在房价触底反弹前捞得一个低价捡漏的机会。从经济学角度来看,投机炒房者通过买入和卖出之间的价差,赚取利润。但对自住需求而言,房价涨跌如同股票停盘,浮盈和浮亏并没有太大意义。从抵押贷的角度来看,房价上涨能实现套现功能。但回归房子的居住属性,房价上涨最终会在置换需求时“回馈”给人们。必须强调的是,投机炒房者将大量资金沉入房产,一个重要前提是,房价必须滚动向前,接盘者愿意以更高的价格接手。从目前看,十九大召开在即,房价反弹的可能性不大。张宏伟甚至认为,2018年“两会”之后的3-6个月,全国核心一二线城市楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。楼市调控难以松动,反过来说,对中小房企而言,保证现金流安全是一大挑战;对购房者而言,买房入局买涨不买跌情绪依然存在。

【悦读】

央行出手“重挫”数字货币!

94日,央行联合网信办、工信部、工商总局、银监会、证监会、保监会等七部委联合出手,正式定性ICO“涉嫌非法集资”,宣布任何组织和个人不得非法从事代币发行融资活动,各类代币发行融资活动应当立即停止。


比特币暴跌7000元,老外被“套牢”恼羞成怒...

据火币网数据,比特币价格曾在上周六最高触及32350元,刷新历史新高;但今天上午上午930分,比特币/人民币已跌穿25000元关口,创今年812日以来新低。其他数字货币同样哀声一片,莱特币和以太坊均大跌逾10%、李笑来领衔的量子币跌超36%EOS币大跌40%VeChain接近腰斩、超级现金Hshare跌幅超过50%......

毫无疑问,中国监管层的这次行动彻底搅动了全球数字货币市场。国外媒体纷纷“震惊”了,惊呼中国央行终于出手了!另外,在国外的虚拟货币论坛里,许多老外也被打了个措手不及,损失惨重之下纷纷破口大骂。但是话说回来,央行等部委这次对数字货币“下重拳”,并不是为了打压国际市场,而是国内的ICO金融泡沫已经到了不得不管的境地。


2017年最大的金融泡沫:一觉醒来卡里多了2个亿!

ICO(首次代币发行)源自股票市场的首次公开发行(IPO)概念,本来是一种创新的融资方式,但是央行人士发现:90%ICO项目涉嫌非法集资和主观故意诈骗,真正募集资金用作项目投资的连1%都不到。而且这些“虚拟货币”很容易复制,可以无限增发,最终留给投资人的可能只有一串无意义的代码,堪称是“2017年最疯狂的泡沫”!

然而,市场的赚钱效应让人忽略了这些风险,诸如“一币一别墅”、“958万本金赚回房子和宝马”、“一觉醒来银行卡里多了2个亿”等致富神话数不胜数。怀着“一夜暴富”的幻想,无论是从金融精英还是菜场小贩,都义无反顾地沦陷其中。数据显示,光今年上半年国内就完成了65ICO项目,累计融资规模26亿元,累计参与人次超过10万人。如今随着监管的一声令下,ICO的泡沫迅速走向破裂,投资者们也经历了“从天上到地下”的过程。有的人几分钟就亏掉几十万、有的人身价缩水一半,甚至还有跳楼的......最终,这场“虚拟货币”的全民热炒告一段落,同时也提醒我们:在一个狂热的市场中保持清醒的头脑、并谨慎处理自己的投资资金,有多么重要。

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